Het echte schandaal

Door Stan Liebowitz

7 april 2008

Hoe de Centrale Banken om de hypotheekellende vroegen.

Wellicht het grootste schandaal van de hypotheekcrisis is dat het een direct resultaat is van het expres verlagen van grenzen voor hypotheken, “om discriminatie te beeindigen”, ondanks de waarschuwingen dat het kon leiden tot grootschalige faillissementen.

De basis van de crisis werd gelegd door leningen die vrijwel zonder normale zekerheden verstrekt werden; inkomen of bezitten werden niet gecontroleerd; er werd niet naar de kredietwaardigheid van de aanvrager gekeken en geen aanbetalingen vereist.

De meeste mensen zullen instinctief aanvoelen dat dergelijke lening waarschijnlijk niet gezond zijn. Maar hoe kan het dat de zwaar-gereguleerde bankwereld ertoe kwam om aan dergelijke dommigheid mee te doen?

Het handenwrijven in columns zou je doen vermoeden dat banken gewoon op het idee kwamen om de voorwaarden zelf te vereenvoudigen en dat de toezichthouders sliepen. Maar het waren juist de toezichthouders die de voorwaarden verlaagden, na eisen van belangengroepen en “progressieve” politieke krachten.
 

[H]et waren juist de toezichthouders die de voorwaarden verlaagden, na eisen van belangengroepen en “progressieve” politieke krachten.

In de jaren tachtig begonnen groepen als de activisten van ACORN beschuldigingen te uiten over “redlining” - banken zouden bij hypotheken discrimineren jegens minderheden. Leden van het Congres die het daarmee eens waren, wijzigden in 1989 de Home Mortgage Disclosure Act om de banken te dwingen de afkomst bij te houden van hypotheekaanvragers. Dit maakte studies mogelijk die de oorspronkelijke beschuldigingen leken te bevestigen.

Het was inderdaad zo dat hypotheekaanvragen van minderheden vaker werden afgewezen, maar de allerbelangrijkste reden was niet discriminatie maar simpelweg de gemiddeld slechtere financiële positie van minderheden.

Toch concludeerde een “mijlpaal”-studie uit 1992 van de Boston Fed dat er systematisch werd gediscrimineerd.

Er klopt niets van die studie. Een collega en ik toonden later aan dat de gebruikte gegevens duizenden ernstige fouten bevatte, zoals leningen met een negatieve rente. Ons onderzoek toonde geen bewijs voor discriminatie.

Maar de politieke agenda ging ermee vandoor, de president van de Boston Fed zei dat meer onderzoek niet nodig was, en de federale toezichthouder was het daar mee eens.

De inkt van het discriminatieonderzoek was nog niet droog toen de Boston Fed, duidelijk sprekend voor het hele systeem van centrale banken, met een handleiding kwam voor hypotheekbanken waarin stond dat: “discriminatie waargenomen kan worden als de voorwaarden willekeurige of verouderde criteria bevatten die ertoe leiden dat veel minderheden in buitenwijken of met een laag inkomen gediskwalificeerd worden.”

Goede vraag

Een aantal van deze “verouderde” criteria omvatten de grootte van de hypotheek ten opzichte van het inkomen, de betaalhistorie en de controle op inkomen. De Boston Fed besloot juist dat deelname aan een schuldhulpregeling als bewijs moest worden gezien dat een aanvrager in staat was met schulden om te gaan.

Klinkt dat belachelijk? Nou en of! Die “verouderde”standaarden waren er om het aantal faillissementen te beperken. Maar de toezichthouders eisten een verlaging van de limieten, met de toestemming van politici en de babbelende goegemeente. Een aanscherping van de Community Reinvestment Act in 1995 verplichtte banken om leningen te verschaffen aan de armere gemeenschappen. Het stond ook activisten toe om in te grijpen bij de jaarlijkse bankrapportages en zo grote bedragen los te krijgen van de banken.

Banken met slechte beoordelingen werden gestraft, een aantal konden daardoor niet fuseren; anderen werden direct bedreigd met juridische stappen door het Ministerie van Justitie.

Flexibele hypotheekprojecten werden uitgebreid ondanks dat er bij zulke leningen vaker niet betaald werd dan bij leningen die voldeden aan de traditionele voorwaarden. Op het web kun je nog steeds CRA leningen vinden die via ACORN worden aangeboden met “100% financiering ... geen controle op betaalgeschiedenis ... geen bewijsplicht voor inkomen ... zelfs als u deze niet aangeeft op uw belastingaangifte”. Het is wel nodig om een cursus over leningen te volgen, natuurlijk.

Jarenlang hebben stijgende huizenprijzen de problemen met wanbetalers verborgen omdat snelle herfinancieringen mogelijk waren. Maar nu de huizenprijzen niet meer stijgen, kunnen we duidelijk zien wat de schade is die lage criteria hebben veroorzaakt.

Het is ironisch dat een enthousiast rapport van de Fannie Mae Foundation speciaal aandacht had voor één volmaakt voorbeeld van een niet-discriminatoire kredietverstrekker, die samenwerkte met activisten en “de meest flexibele criteria aanhield die mochten”. Die kredietverstrekker had in 1992 1 miljard dollar uitstaan aan leningen aan lage inkomens, wat groeide tot 80 miljard in 1999 en 600 miljard begin 2003.

Wie was die weldoende geldverstrekker? Countrywide, 's lands grootste hypotheekverstrekker, recent nog in het nieuws omdat het op weg lijkt naar een faillissement.

In een eerder verschenen krantenbericht waarin de deugden werden geroemd van lagere criteria voor leningen schepte de voorzitter van Countrywide nog op dat, om aanvragen goed te keuren uit minderheidsgroeperingen die anders zouden worden afgekeurd de “geldverstrekkers de regels een beetje moesten oprekken”. Nu schept hij niet meer op.

Jarenlang hebben stijgende huizenprijzen de problemen met wanbetalers verborgen omdat snelle herfinancieringen mogelijk waren. Maar nu de huizenprijzen niet meer stijgen, kunnen we duidelijk zien wat de schade is die lage criteria hebben veroorzaakt.

Die schade was behoorlijk voorspelbaar: “Nadat de warme en mistige gloed van 'flexibele leenvoorwaarden' is opgetrokken, kunnen we ontdekken dat het niets meer zijn dan voorwaarden die leiden tot slechte leningen [...] dit beleid zal geen dienst hebben bewezen aan hun vermeende begunstigden als ze [...] uit hun woningen worden gezet.” Ik schreef dat, met Ted Day, in een wetenschappelijk artikel in 1998.

Helaas was het vechten tegen de bierkaai. Tegenwoordig zegt iedereen voor sterke leenvoorwaarden te zijn. Maar hoe zit het met al die borstklopperige kranten, politici en wetgevers die hun zinnen hadden gezet op lagere criteria?

Zoals je zou kunnen verwachten kloppen die zichzelf nu op de borst door de schuld te geven aan hen die precies deden wat ze gezegd werden, zoals Countrywide.

Stan Liebowitz

Stan Liebowitz is the Ashbel Smith professor in de economie aan de Business School van de Universiteit van Texas in Dallas. Dit artikel verscheen eerder in de New York Post.

Naschrift van de vertaler: 
Kijk hier en hier voor Nederlandse voorbeelden van hetzelfde fenomeen.

Gerelateerde links:
Subprime bailout
- Oorzaken van woningnood
- Scheve woningmarkt
- Issues - Huisvesting

Stichting MeerVrijheid
webmaster@meervrijheid.nl