“Wie dwang gebruikt is schuldig aan moedwillig geweld. Dwang is inhumaan.”
Mahatma Gandhi

Oorzaken van Woningnood

Door Hans Bennink

30 maart 2005

“Een sterke markt vraagt om een sterke overheid”. Het zijn de woorden van de Minister van Economische Zaken Brinkhorst, woorden die exemplarisch zijn voor de wijze waarop de Overheid haar aanwezigheid in het centrum van de macht verdedigt. Het tegendeel is echter aannemelijker, want markten zijn vooral sterk op het vlak waar de overheid zich afzijdig houdt. Een goed voorbeeld van de destructieve invloed van de Overheid zien we op de woningmarkt.

Honderd jaar Woningwet heeft geresulteerd in een structureel en schrijnend woningtekort. Iedereen kent wel woningzoekenden in de naaste omgeving of is zelf op zoek naar een (ander) huis. Starters op de woningmarkt staan vele jaren vaak tevergeefs op wachtlijsten voor een betaalbaar huurhuis, terwijl voor die groep het kopen van een huis door de hoge financiële drempel ook al geen optie vormt. En nergens in Europa wordt zo’n groot gedeelte van het inkomen aan huisvesting besteed als in Nederland.

Het beleid van de Overheid werkt opzettelijk schaarste in de hand, wat de prijzen enorm opdrijft. Dat beseft de Overheid ook en probeert dat voor een deel dan weer te repareren door middel huursubsidie en hypotheekrenteaftrek, maar het effect daarvan is juist een nog grotere verstoring van de woningmarkt.

De middelen die de Overheid hanteert voor de verstoren van het evenwicht in de woningmarkt zijn al even talrijk als destructief. Maar ter illustratie staan hieronder de tien belangrijkste middelen beschreven:

Beperkt ruimtelijk beleid – ingegeven door de voedselschaarste tijdens WOII, bestaat er bij de Nederlandse Overheid het heilige idee dat het land zelfvoorzienend moet blijven in de voedselvoorziening. Deze gedachte wordt vooral omarmd door het CDA welke veel agrarische kiezers heeft. Omdat het aantal boeren terug loopt was dat aspect moeilijk vol te houden en is het milieuaspect ervoor in de plaats gekomen. Dit werd dankbaar omarmd door milieufanaten die claimen dat Nederland volgebouwd is, terwijl in werkelijkheid slechts 11% van Nederland bebouwd is met wegen en gebouwen. Toch houdt het Ministerie van VROM vol dat steden alleen nog naar binnen mogen groeien en slechts beperkt mogen uitbreiden vanwege mogelijke milieuschade. Dit beperkende ruimtelijk beleid zorgt voor de kunstmatige schaarste aan bouwgrond wat de prijs sterk opdrijft.

Speculatie – speculanten kopen stukken landbouwgrond in de buurt van bestaande steden op en lobbyen bij Gemeenten voor een wijziging in het Provinciaal bestemmingsplan. Vervolgens delen ze de winststijgingen van vele duizenden procenten van de grondprijzen. De huizenkoper betaalt uiteindelijk de rekening voor dit een-tweetje van grondspeculanten en de Gemeente. Andersom werkt het ook. Door gericht lekken vanuit de Gemeente weten projectontwikkelaars vaak net op tijd welke grond de Overheid op het oog heeft om te gaan bebouwen.

Onroerende Zaak Belasting (OZB) – Door middel van de OZB ontmoedigt de Overheid het verbeteren van huizen. Een goed onderhouden huis zorgt voor een waardestijging en dientengevolge voor een stijging van de OZB. Deze belasting treft vooral mensen met een laag inkomen en met een duur huis. Zeker in gebieden waar hoge stijgingen plaats vinden willen huizen nogal eens verpauperen.

Hypotheekrenteaftrek – Een negatieve belasting die hoger wordt naarmate men meer verdient of wanneer de rente op de hypotheek hoger is. Deze maatregel zorgt er voor dat mensen gemiddeld duurdere huizen kopen waardoor de gemiddelde huizenprijs stijgt. Hierdoor verhoogt de drempel om een eerste woning te kunnen kopen.

Huursubsidie – door alle huurders met een laag inkomen een van overheidswege een tegemoetkoming in de huurkosten te geven gaat de gemiddelde prijs voor een huurwoning omhoog. Het voorkomt tevens dat goedkope huurwoningen worden gebouwd (iedereen heeft immers een gelijk basisbedrag), het voorkomt doorstroming (huizen boven de subsidiegrens zijn ongesubsidieerd) en het werkt armoedeval in de hand (meer inkomen zorgt voor beëindiging van de subsidie).

Huurwet – in de huurwet wordt de huurder aanzienlijk beter beschermd dan de verhuurder van een pand. Hierdoor is het vaak ondoenlijk een huurder uit een pand te krijgen, ook als er zeer goede redenen zijn. Hierdoor wordt het onaantrekkelijk gemaakt om een woning te verhuren. Dit werkt leegstand en woningtekort in de hand.

Verplichte huurprijzen – de handelingsvrijheid van huurder en verhuurder worden aan banden gelegd door voorschriften waardoor een huurprijs moet worden afgestemd. Vraag en aanbod maken daar plaats voor een soort planeconomische aanpak. Dit werkt ongewenste prijsdifferentiatie in de hand.

Overdrachtsbelasting – omdat de verkoopwinst op een huis belastingvrij is pikt de overheid deze winst weer af door de koper bij de overdracht met 6% van de waarde van het huis te belasten. Het gevolg is hogere kosten voor de koper die dit bedrag meestal moet lenen en hierdoor over een periode van 30 jaar dit bedrag vaak door rente op rente vier maal betaalt.

Bouwregels – het bouwen van woningen is omgeven met zo veel regels en voorschriften op gebieden als milieu, schoonheid, bouwveiligheid, etc., dat een korps ambtenaren hier eindeloos vele jaren over kan vergaderen. De herhaalde uitwerking van plannen en de daarop volgende inspraakronden zorgen voor nog meer vertraging. Tussen de koop van de grond en de start van de bouw zit zo’n 8 jaar ambtenarij. Hierdoor wordt de bouw van huizen ontmoedigd en het drijft de prijs van huizen met maar liefst een kwart op. Ook verdient de Overheid veel aan verleende vergunningen.

Vinex locaties – om aan de eigen gestelde woningbouwtaak te voldoen, wijst de overheid stedelijke uitbreidingsgebieden aan waarbinnen een zo groot mogelijk aantal woningen wordt neergezet. Hierdoor ontstaat er eenvormigheid van huizen met ongeveer dezelfde specificaties. Deze lange rijen woningen worden vanwege de schaarste op de woningmarkt toch eenvoudig verkocht, ook al voorzien ze niet in de werkelijke behoefte van de kopers.

Kortom, de bemoeienissen van de overheid bewerkstelligen precies het tegengestelde effect van wat men probeert te bereiken:

*lagere huizenprijzen,
*meer woningen,
*diversificatie van de woningmarkt,
*snelle doorstroming op de woningmarkt,
*verhoging snelheid van bouwen,
*evenwicht op de woningmarkt,
*bouw voordelige woningen
*woningverbetering.

Een beleid dat je al honderd jaar volhoudt en dat telkens resulteert in het tegenovergestelde, is een slecht beleid.
Een beleid dat je al honderd jaar volhoudt en dat telkens resulteert in het tegenovergestelde, is een slecht beleid. Niemand zal ervoor pleiten Nederland van Den Helder tot Maastricht vol te bouwen, maar een verruiming van de bouwgrond met enkele procentpunten is al voldoende om de bouwers de ruimte te geven. Ook moeten regels voor het bouwen van huizen aanzienlijk worden vereenvoudigd zodat sneller meer huizen kunnen worden gebouwd.

De regels voor subsidie en hypotheekrenteaftrek moeten zo snel mogelijk worden vervangen door een lagere –liefste vlakke- belasting, OZB en overdrachtsbelasting moeten direct worden afgeschaft. Alleen wanneer de Overheid zich terug trekt op de woningmarkt zal er op termijn een einde komen aan de absurde huizenprijzen en het dito woningtekort. Evenwicht op de woningmarkt brengt Nederlandse huizenprijzen ongeveer op het niveau van de ons omringende landen, en die zijn ruwweg 60-80% lager dan in Nederland.

Hans Bennink


Over de auteur

Hans Bennink (1969) is van beroep internetprovider en is daar sinds 1996 professioneel mee bezig na een studie International Business aan de HEAO.

Uit zijn pennevruchten -die vaak op de actualiteit inspelen- komt zijn streven naar een vrijere maatschappij tot uiting. Het is daarbij zijn overtuiging dat uit het kunnen maken van keuzes de verrijking en verdieping van de mens tot haar volste wasdom kunnen komen.

Stichting MeerVrijheid
webmaster@meervrijheid.nl